"In Albania, only 85% of properties are registered with a complete file"/ Analysis: Behind the scenes of the "blocking" of the cadastre

If you need to appear in a notary's office for an application for service at the Cadastre, either to issue a refreshed real estate card or to file a sales contract, notaries warn you that you will have to wait more than a week for a response .

The notaries explain that the delays are caused by the change in the application review system.

After July 3, all applications made through e-Albania and notary offices, according to notaries and real estate agents, are collected in the division called "control tower" created by the State Cadastre Agency (ASHK), which are then selected for review according to the algorithm for employees different from the districts.

"Your request for card renewal may be reviewed by an employee from Tropoja, for this reason it may be delayed longer than the two-week deadline. It can be applied through the  ' fast ' service  (quick service for which double the fee is paid) which in most cases does not delay", said one of the notaries of the notary offices near the Paris Commune.

The head of the ASHK press office, Mr. Edmond Arizaj told "Monitor" that the reason for the delay in citizens' applications was due to the change in the system for their review. Mr. Arizaj claims that the situation has normalized and the deadline for answers according to the type of service the citizen is looking for varies from 5 to 21 days, while the services of the "  fast" system  are all within 24 hours.

"As it has been explained several times, the re-engineering of the system in the Cadastre, the time it requires to be perfected, because it must be understood that the system is not a computer, a machine that takes the command and continues.

They are people, specialists who have started working with another logic. It is a new era in serving the citizen and in the fight against corruption and bribery, which, like any transition, also encounters the opposition of the old one, which probably already sees that the formula 'the government makes laws, we find paths', no longer works.

Of course, ASHK understands every complaint, both from those who really want fast and quality service, and from those who cry about lost benefits, but it requires some understanding from the former, and preferably not panic without any basis. However, the important thing is that the system continues to be freed every hour that passes".

As for the unit set up in the cadastre as "control tower" and for its function in assisting the process, Mr. Arizaj said that this unit does not exist and that ASHK, like every institution, has its own internal audit.

In relation to the situation created with the applications of ASHK on July 19, AKSHI also explained to "Monitor" the new scenario of their treatment. "After July 3, there is a scenario in the system, as was announced by Prime Minister Edi Rama and the general director of AKSHI, Mirlinda Karçanaj.

Prime Minister Rama made it clear at the conference that action will be taken based on the system's algorithm and the cases that will come to be handled from different districts of the country.

Not all data is digitized, so the services have processing time. Otherwise, the mortgage documents would appear as family certificates. This fact is known", explained the information office from AKSHI.

Consequences in the real estate market

Like notaries, real estate market agents unanimously affirm that the change in the system for reviewing applications without completing the infrastructure for digitalization of files is causing delays that are leading to the blocking of transactions for the sale and purchase of properties. .

"We apply for Vlora and Vlora does not see the application at all. Then, for another application, we receive a response from Korça, which says that there is a lack of documentation, but without specifying which document is missing. We are really very bad.

Kemi ende transaksione të muajit qershor që nuk i kemi zgjidhur dhe nuk dimë çfarë zgjidhje t’u japim. Aplikojmë shërbime ‘fast’ me dyfishin e pagesës për kartela të rifreskuara dhe nuk na dalin. Të gjitha këto përkthehen në pak pak transaksione, sidomos në zonat bregdetare”, pohon një nga drejtuesit e agjencive imobiliare në Tiranë.

Pasojat e vonesave për aplikimet kanë prekur edhe zyrat e pasurive të patundshme në bregdet. Eron Çumani, drejtuesi i agjencisë imobiliare “Saranda Property”, nënvizoi për “Monitor” se prej dy muajsh po përballet me vonesa dhe paqartësi në kthimin e përgjigjeve për aplikimet pranë Kadastrës së pronave.

Z. Çumani shtoi se problematika më e madhe po haset me shqyrtimin e praktikave për shitblerjen.

“Pasi depozitohet një praktikë në Kadastër për kontratën e shitblerjes së pronës, sipas sistemit të ri shqyrtohet nga një punonjës në një tjetër rreth. Pas shqyrtimit nga punonjësi i Hipotekës është vlerësuar se për përfundimin e praktikës së depozituar nevojiten dokumente shtesë.

Pasi depozitohen dokumentet e nevojshme, pavarësisht se para aplikimit nga noteri nuk është vlerësuar i domosdoshëm dokumentacioni shtesë, praktika e mëparshme do të shqyrtohet nga një tjetër jurist apo punonjës.

Ndryshimi i sistemit po shkakton vonesa dhe një rrëmujë të madhe në shqyrtimin e aplikimeve për pronat. Kjo ndodh pasi ndryshoi sistemi i aplikimeve, pa u dixhitalizuar arkiva e plotë e dosjeve të pronave. Mungon dokumentacioni i plotë mbi të cilin duhet ta mbështesë punën punonjësi.

Nga ana tjetër, kjo krijoi trysni dhe presion te punonjësit, ku disa për arsye mbase të mospërfitimeve antiligjore apo edhe të mbingarkesës, po largohen nga puna.

Ne mbështesim ndryshimin e sistemit që eliminon burokracitë administrative, radhën dhe korrupsionin në Kadastër, por këto masa pa përfunduar infrastruktura e nevojshme po shkaktojnë humbje transaksionesh”, pohon z. Çumani.

Drejtuesi i zyrës imobiliare në Sarandë nënvizon se për shkak të situatës është i detyruar të bllokojë apo të shtyjë në kohë aplikimet për kontratat e shitblerjes së pronave deri në stabilizimin e sistemit.

Sipas tij, shtyrja e kontratave po ndikon negativisht në këtë periudhë kur kërkesat për blerje pronash janë shumë të larta.

“Prej disa javësh, kemi marrë vendimin për mosaplikim për kontratat e shitblerjes deri në normalizimin e situatës, pasi nga rrëmuja e madhe që po ndodh me procedurat, nuk arrin të finalizosh transaksionin.

Vonesat po shkaktojnë pakënaqësi të madhe te klientët. Ndryshimi i sistemit për shërbimet në Kadastër është zgjedhur të bëhet në periudhën e gabuar, pasi aktualisht fluksi i kërkesës për blerje pronash, për shkak të turizmit, është shumë i lartë”.

Një broker në agjencinë e pasurive të paluajtshme “Century 21 EON” në Durrës, e cilëson situatën në kadastër apokaliptike. “Ndryshimi i sistemit ka dështuar. Kadastra nuk ofron më asnjë lloj shërbimi.

Kemi aplikime për të cilat nuk kemi marrë përgjigje prej dy muajsh, kur më parë, kthimi i përgjigjes mundësohej për pesë ditë. Ndryshimi nuk po e forcon luftën kundër korrupsionit, përkundrazi do të nxisë dhënien e ryshfetit pavarësisht se kërkesa shqyrtohet në Korçë apo ndonjë qytet tjetër, pasi po shkakton pakënaqësi të madhe te qytetarët.

Është hera e parë në historinë e hipotekave që ndodh një situatë e tillë, e ngjashme me një apokalips. Nuk ka ndodhur asnjëherë!”.

Ai pohon se përveç bllokimit të shitjeve, vonesat në aplikimet apo dhe paqartësitë te kthimi i përgjigjeve jo vetëm që kanë bllokuar shitjet, por po nxisin konflikte mes agjentëve imobiliarë dhe klientëve.

“Shumë klientë nuk arrijnë të kuptojnë situatën dhe padrejtësisht fajësojmë agjentët imobiliarë apo noterët për vonesat.

Në shumë raste, po akuzohemi edhe për vjedhje të pronave të tyre. E gjithë kjo situatë është absurde. Duhet të ndryshojë”. Ai i bën thirrje kryeministrit Edi Rama të kthejë sistemin e mëparshëm në kadastër, pasi skenari i ri për aplikimit ka dështuar.

Zyrat e agjencive imobiliare rekomandojnë vendosjen e një shërbimi klienti në shërbim të qytetarit, ku të komunikohet problemi real dhe të konsiderohet zgjidhja. ASHK e konsideron rekomandimin të panevojshëm dhe parazit.

“Qytetari ka çdo gjë që i duhet në e-Albania. ASHK nuk ofron shërbime konsulence, sepse pikësëpari nuk e ka në përshkrim detyrash, e nuk ka as staf, as kohë të shpenzojë me këtë lloj shërbimi.

Noterët, juristët janë zyrat që ofrojnë konsulencën si kudo në botë, ASHK ofron shërbimet kadastrale”, pohoi për “Monitor” përfaqësuesi i zyrës së shtypit, Edmond Arizaj.

Sa dosje pronash do të dixhitalizohen?

Në mesin e dhjetorit të vitit 2021, drejtuesit e mëparshëm të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës njoftuan se në fillim të vitit 2022, nis zbatimin projekti për dixhitalizimin e arkivës të pasurive të paluajtshme.

Projekti që do të zgjaste dy vjet (nga janari 2022 deri në dhjetor 2023) do të dixhitalizonte 4,7 milionë pasuri të paluajtshme në të gjithë vendin.

Çdo pasuri në kadastër ka tre elemente kryesore që janë: kartela, referenca dhe hartografia. Në prezantimin para fillimit të reformës, drejtuesit e ASHK-së pohuan se nga 4,7 milionë pasuri të paluajtshme në kadastër, vetëm 2,8 milionë prej tyre kanë referenca.

Nga 2,8 milionë referenca, vetëm 700,000 pasuri kanë dosjen e plotë të regjistruara pas vitit 2014, ndërsa për pasuritë e tjera ishte bërë vetëm skanimi i dosjeve.

“Projekti që po nisin përfshin skanimin e të gjithë referencave të pasurive të paluajtshme, pra tërësia e dokumenteve origjinale të historikut të dosjes së pronës. Faza e dytë do të përfshijë skanimin dhe dixhitalizimin e kartelave të pasurive të paluajtshme.

Aktualisht, kartelat janë të regjistruara manualisht. Procesi do të mundësojë ofrim automatikisht të përgjigjeve për çdo aplikim.

Afati i zbatimit të projektit do të zgjasë dy vjet. Në vitin 2022 do të zbatohet për Tiranën dhe zonat bregdetare. Faza e dytë do të zbatohet në 2023 për 1,693 zona kadastrale.

Dixhitalizimi i arkivës konsiderohet një operacion kolosal. Shërbimi ndaj qytetarëve nuk preket, do të vijojë”, deklaroi më herët ish-drejtori i ASHK-së, z. Artan Lame.

Në vendimin e botuar në fillim të muajit mars, në Fletoren Zyrtare, ku u miratua buxheti me vlerë 4,5 milionë euro për zbatimin e fazës së dytë theksohej se projekti synon dixhitalizimin e rreth 3,187,000 pasurive dhe skanimin e 2,252,000 dosjeve.

E pyetur për procesin e dixhitalizimit, ASHK nuk dha një përgjigje për totalin e dosjeve të dixhitalizuara deri tani, pasi të dhënat janë në proces përpunimi.

Më tej, nga 3 korriku 2023, ndryshoi sistemi për shqyrtimin e aplikimeve të individëve dhe bizneseve për ofrimin e shërbimeve në kadastrën e pronave. Shërbimi në kadastër prej fillimit të muajit korrik ofrohet vetëm nëpërmjet aplikimeve online nga zyrat noteriale dhe e-Albania.

Më parë, qytetarët dhe bizneset mund të paraqiteshin në zyrat e Hipotekës dhe aplikimet mund t’i kryenin nëpërmjet sporteleve pritëse për aplikimet nga Agjencia e Ofrimit të Shërbimeve Publike të Integruara (ADISA).

Agjencia Shtetërore e Kadastrës thotë se, pavarësisht fluksit të lartë të kërkesave, të cilat trajtohen sipas radhës, procesi i ri nuk ka asnjë problem. “Nuk ekziston termi problem. Problem do ishte po të mos funksiononte diçka. Sistemi funksionon mirë.

Po e tregon çdo ditë. Puna është maksimale, që ai më shumë shpejt se vonë, të funksionojë shumë mirë, pra të eliminohen disa vonesa që vijnë për arsye që nuk shmangen dot”, pohon z. Arizaj. Ai sqaroi se pas riinxhinierizimit të sistemit u mbyllën kontaktet fizike. “Asnjë aplikues, apo sekser, nuk gjen më dot mik në ASHK”.

Përveç ndryshimit të sistemit, ASHK pretendon se shkak i vonesave kanë qenë edhe aplikimet e shumta që mesatarisht arrijnë deri në 3,000 në ditë.

Pavarësisht rritjes së kërkesave që raportohen aktualisht, Agjencia Shtetërore e Kadastrës ka përpunuar pothuajse të njëjtin fluks aplikimesh edhe më parë.

Në vitin 2021, ish-drejtori i ASHK-së Artan Lame, tha se në vit kryhen rreth 1,2 milionë operacione ndaj qytetarëve dhe dixhitalizimi i pronave pritet të rrisë shërbimin për ta.

Efektet po ndihen edhe te kreditimi

Shoqata Shqiptare e Bankave më herët pohoi për “Monitor” se moskryerja e veprimeve të bllokimit të pronave që lihen si kolateral është bërë një faktor me ndikim të rëndësishëm në frenimin e kredisë në dy muajt e fundit.

Gjithashtu, edhe sipas analizave të brendshme të bankave, shifrat e disbursimeve kanë shfaqur rënie të ndjeshme dhe vlerësohet se faktori kryesor është pikërisht bllokimi i veprimeve të Kadastrës.

Në korrik, kredia pësoi rënie, si në segmentin e bizneseve, ashtu edhe në atë të individëve, sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë. Kredia për bizneset në muajin korrik kishte vlerën e 15,8 miliardë lekëve, 11% më pak krahasuar me korrikun e vitit të kaluar.

Edhe bilanci progresiv i 7-mujorit është në rënie. Kompanitë private përfituan gjithsej 103,2 miliardë lekë kredi, me rënie prej 1,5% krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar.

Duke qenë se shifrat e kredisë nuk janë të rregulluara për efektin e kursit të këmbimit, sidoqoftë rritja e huadhënies vlerësohet se është ndikuar ndjeshëm nga forcimi i monedhës vendase ndaj valutave të huaja.

Një faktor tjetër që mund ta ketë frenuar kreditimin për muajin korrik është edhe mbyllja e plotë e sporteleve fizike të Kadastrës.

Edhe kredia e re për individët në korrik shënoi frenim për të dytin muaj radhazi. Kredia e re kishte vlerën e 6,55 miliardë lekëve, 2,2% më pak krahasuar me korrikun e vitit të kaluar.

Sidoqoftë, për 7-mujorin, kredia e re ngelet në rritje të lehtë, me 1,7% më shumë krahasuar me një vit më parë.

Në fund të muajit korrik, edhe portofoli total i kredisë për ekonominë, shprehur si tepricë, pësoi tkurrje të konsiderueshme. Ai zbriti në vlerën e 704,5 miliardë lekëve, rreth 9 miliardë lekë më pak krahasuar me qershorin.

Rënia e korrikut solli që, për herë të parë pas shumë vitesh, rritja vjetore e kredisë të bjerë pothuajse në stanjacion, afërsisht në të njëjtat vlera me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar.

Përveç ngadalësimit të kredisë së re, në një masë të madhe kjo ecuri është ndikuar edhe nga forcimi i Lekut në kursin e këmbimit, që ka ulur vlerën e portofolit në valutë të huaj.

Ecuria shfaqet më negative në segmentin e biznesit, me 3,7% më pak krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Ndërkohë, segmenti i individëve paraqet ecuri më pozitive, në rritje vjetore me 7,5%. Megjithatë, edhe tek individët, ritmet e rritjes janë ngadalësuar ndjeshëm krahasuar me vitin e kaluar.

Dhoma Kombëtare e Noterëve: Reforma, e domosdoshme

Arsyet e vonesave në shqyrtimin e aplikimeve për shërbime të ndryshme pranë Agjencisë së Kadastrës Shtetërore, edhe sipas Kryetares së Dhomës së Noterëve, znj. Mimoza Sadushi, u shkaktuan nga transformimi rrënjësor i sistemit, duke nisur që me dixhitalizimin e plotë të kartelave të pasurive të paluajtshme me qëllim luftimin e korrupsionit dhe eliminimin e radhëve në shërbimet ndaj qytetarëve.

Znj. Sadushi nënvizoi për “Monitor” se, pavarësisht vështirësive të fillimit që po hasen, ndërmarrja e kësaj reforme ishte e domosdoshme me qëllim luftimin e korrupsionit dhe eliminimit të radhëve në ofrimin e shërbimeve në Kadastër.

“Në komunikimet e vazhdueshme që Dhoma Kombëtare e Noterëve ka pasur drejtuesit e Agjencisë Shtetërore të Kadastrës për vonesat e krijuara me përgjigjet e aplikimeve na është kërkuar mirëkuptim dhe durim për realizimin e një sistemi të ri që do t’u shërbejë të gjithëve.

Transformimet që po i bëhen sistemit të Kadastrës me dixhitalizimin e të gjithë kartelave të pasurive të paluajtshme dhe funksionimin e sistemit online që ndërlidhet automatikisht online me sistemin e noterëve, kanë si synim luftën ndaj korrupsionit, por edhe eliminimin e radhëve të gjata për qytetarët, të cilët ishin të detyruar të paraqiteshin fizikisht në sportele.

Ndërmarrja e kësaj reforme e shumëkërkuar dhe e mbështetur nga noterët, si vendosja e radhës kush aplikon i pari përfiton shërbim i pari, vendosja e aplikimit ‘fast’ gjithahstu është kërkuar me ngulm nga noterët dhe është gjetur mirëkuptimi dhe nga Agjencia e Kadastrës Shtetërore.

Pavarësisht vështirësive që dalin si për noterët, qytetarët, bankat, bizneset dhe vetë Kadastrën, ishte një nismë që duhet të niste. Rezultatet janë të dukshme.

Për të arritur rezultatet maksimale kërkohet koha e nevojshme dhe mirëkuptimi i gjithë palëve”. Kryetarja e Dhomës Kombëtare të Noterëve shtoi se disa prej shërbimeve të ofruara nga Kadastra po funksionojnë pa vonesa, siç është shërbimi “fast” për aplikimet te rifreskimet e kartelave të pasurive.

Kadastra shton shpenzimet për personelin

Qeveria ndryshon buxhetin për agjencinë shtetërore të Kadastrës për vitin 2023. Në vendimin e botuar në Fletoren Zyrtare për buxhetin e ASHK parashikohet që për periudhën janar-dhjetor 2023, totali i të ardhurave të Kadastrës të shtohet 301,2 milionë lekë, ndërsa shpenzimet të rriten 237,1 milionë lekë.

Nga totali i shpenzimeve shtesë të parashikuara për Agjencinë Shtetërore të Kadastrës, 489,4 milionë lekë shtohen te shpenzimet për personelin. Shpenzimet kapitale ulen rreth 79 milionë lekë dhe shpenzimet për projektin e qendrës së kadastrës dixhitale reduktohen rreth 3,9 milionë lekë.

Një nga zërat e buxhetit të shpenzimeve të ASHK-së që shënon rritjen më të lartë është ajo për personelin. Konkretisht, fondi “Për pagat e punonjësve, sipas strukturës organike të propozuar” nga 1,4 miliardë lekë që ishte parashikuar në vendimin e mëparshëm është shtuar rreth 288 milionë lekë, duke arritur në vlerën e 1,7 miliardë lekëve.

Ndërsa fondi i shpenzimeve për pagat e punonjësve me kontratë rritet 20%. Sipas zërave të detajuar të buxhetit të ASHK-së në vendimin e miratuar së fundmi, fondi për pagat e punonjësve me kontrata nga 602,5 milionë lekë arrin në 722,3 milionë lekë.

Shpenzimet e kontributeve për sigurimet shoqërore për punonjësit e strukturës së organikës dhe atyre me kontratë shtohen 67,3 milionë lekë./MONITOR